中國(guó)物業(yè)新聞網(wǎng)訊：

在行業(yè)規(guī)模增速放緩的當(dāng)下，尋找第二增長(zhǎng)曲線成為房企的必選項(xiàng)，尤其是“三道紅線”重壓之下，房企紛紛布局新賽道，比如物業(yè)管理。近年來，物業(yè)管理行業(yè)正從三五年前的“邊緣”角色，逐漸演變?yōu)樾沦惖赖牧裂壑鹘恰?/span>

過去的2020年，共有18家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸資本市場(chǎng)，超過過往任何一年，在新年伊始，又有3家企業(yè)成功上市，截至目前，上市企業(yè)總量達(dá)到45家，另有6家企業(yè)在上市遞表排隊(duì)中。2021年，物業(yè)管理行業(yè)將進(jìn)入收并購(gòu)高峰期。

除了資本市場(chǎng)，物業(yè)管理行業(yè)正在發(fā)生更明顯的變化，在政策利好下，生活服務(wù)領(lǐng)域重燃“戰(zhàn)火”，多家企業(yè)推出如“塘鵝”“有瓦”“樸鄰”等增值服務(wù)品牌，市場(chǎng)正在發(fā)生裂變。

1.生活服務(wù)空間或近2萬(wàn)億

當(dāng)前，物業(yè)管理的邊界進(jìn)一步“模糊”，傳統(tǒng)的認(rèn)知共識(shí)正在被顛覆。特別是2021年1月，住建部等10部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式。“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”的想象空間進(jìn)一步被打開。未來行業(yè)可能容納的細(xì)分賽道會(huì)繼續(xù)增加，行業(yè)的市場(chǎng)空間將獲得更大量級(jí)的擴(kuò)容。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)正在加速滲透入生活服務(wù)領(lǐng)域。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年全國(guó)居民社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)39萬(wàn)億元，若由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的生活服務(wù)能夠達(dá)到5%，該市場(chǎng)容量將高達(dá)1.95萬(wàn)億元。

2.預(yù)計(jì)超30家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管面積規(guī)模過億

克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2020年已經(jīng)有25家物業(yè)服務(wù)企業(yè)合約規(guī)模過億，20家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管規(guī)模過億，在管規(guī)模TOP30門檻值已經(jīng)高達(dá)5839萬(wàn)平方米。

預(yù)計(jì)2021年在管規(guī)模過億企業(yè)有望超30家。一方面，物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理規(guī)模僅占約32%，與房企百?gòu)?qiáng)61.5%的份額占比，還有很大的發(fā)展空間；另一方面，大量企業(yè)規(guī)模增速不減，特別是處于追趕狀態(tài)的第二梯隊(duì)企業(yè)，規(guī)模增速大多保持在40%以上。

從管理規(guī)模量級(jí)來看，不少明星企業(yè)，如世茂服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、建業(yè)新生活、藍(lán)光嘉寶服務(wù)，都從過往的幾千萬(wàn)方迅速破億，實(shí)現(xiàn)了跨越式的增長(zhǎng)。

由于新冠肺炎疫情的影響，部分企業(yè)重新洗牌，大型全國(guó)品牌企業(yè)和區(qū)域品牌企業(yè)將成為最大受益者，基于品牌積累，品牌企業(yè)在存量市場(chǎng)和增量市場(chǎng)中均將繼續(xù)擴(kuò)大領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，龍頭企業(yè)規(guī)模有望繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)。以在管規(guī)�？趶接�(jì)，預(yù)計(jì)行業(yè)第一在管規(guī)模有望超7億平方米，TOP5門檻有望突破4.5億平方米。

此外，傳統(tǒng)非市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)加速下場(chǎng)“搶地”，如恒大物業(yè)稱2021年將以每月3000萬(wàn)平方米在管規(guī)模的速度增長(zhǎng)，基于此，恒大物業(yè)2021在管規(guī)模將超六億平方米。

3.整合、聯(lián)合上市或成趨勢(shì)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市門檻正在增高，小企業(yè)上市難度增加。2020年11月26日，港交所計(jì)劃提高上市門檻，根據(jù)方案一，最低上市門檻由過去的最近一個(gè)財(cái)政年度由2000萬(wàn)港元增至5000萬(wàn)港元，前兩個(gè)財(cái)政年度則由3000萬(wàn)港元增至7500萬(wàn)港元。

在同等利潤(rùn)水平上，擬上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管規(guī)模大多需要超過2000萬(wàn)平方米，根據(jù)克而瑞物管發(fā)布的2020年物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管規(guī)模榜，需要達(dá)到TOP80左右的水平，假設(shè)企業(yè)收入全部來自于物業(yè)管理收入，母公司不進(jìn)行其他輸入，現(xiàn)有約有二成百?gòu)?qiáng)旗下物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)�；虿荒軡M足最低門檻。

2020年4月，世茂服務(wù)已經(jīng)收購(gòu)了福晟物業(yè)51%的股權(quán)，2021年1月初，旭輝永升服務(wù)收購(gòu)彰泰物業(yè)65%股權(quán)，究其背后是與其母公司的發(fā)展情況緊密相關(guān)。房企運(yùn)作出現(xiàn)問題，彼此之間進(jìn)行合作，進(jìn)而帶動(dòng)了旗下物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的收購(gòu)。

實(shí)際上，在未進(jìn)行市場(chǎng)化發(fā)展的情況下，大部分TOP50～TOP100房企旗下物業(yè)服務(wù)企業(yè)體量很小，母公司支持力度帶來成長(zhǎng)性不夠，缺乏市場(chǎng)化發(fā)展歷練，其企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)能力也存在限制。若母公司對(duì)物業(yè)板塊支持不足或面臨困局有心無力時(shí)，可能會(huì)選擇和優(yōu)質(zhì)公司綁定，共同上市，帶來企業(yè)的品牌提升的同時(shí)，也保障了企業(yè)股東的未來收益。

4社區(qū)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)頻率將變高

對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，業(yè)主對(duì)社區(qū)管理的參與度在提升，更換物業(yè)公司的難度在下降。這對(duì)企業(yè)是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。   

一方面，疫情全面彰顯了物業(yè)服務(wù)在日常生活中的重要性，提升了業(yè)主對(duì)好的物業(yè)服務(wù)的需求度。另一方面，自2020年以來，政府也頻出政策，進(jìn)一步推進(jìn)了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理規(guī)范的認(rèn)知。

根據(jù)2020 克而瑞物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意愿調(diào)研，疫情之后，1/3的小區(qū)正在考慮更換物業(yè)公司。在物業(yè)服務(wù)發(fā)展較成熟的地區(qū)，業(yè)主委員會(huì)成立的越來越多，酬金制的收費(fèi)方式也越來越受歡迎。

另一方面，2021年開始實(shí)施的《民法典》，包括近期發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》對(duì)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)做出了規(guī)定，相對(duì)之前，降低業(yè)主更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的難度。

5.2021年將成物企品牌體系化“元年”

隨著業(yè)主維權(quán)意識(shí)的增強(qiáng)和法律法規(guī)的清晰，品牌在提升服務(wù)滿意度、放大服務(wù)價(jià)值上的作用將會(huì)持續(xù)增大。

2021年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有深刻研究業(yè)主需求，提供可以引發(fā)共鳴的服務(wù)，系統(tǒng)化構(gòu)建品牌，才能實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值的有效傳遞，發(fā)揮品牌的真正作用。

頭部企業(yè)的動(dòng)作是行業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。以萬(wàn)物云、碧桂園服務(wù)等為代表的企業(yè)，在非住業(yè)態(tài)及多元業(yè)務(wù)發(fā)展不斷成熟的背景下，重新提出新的企業(yè)定位，以適應(yīng)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展空間。在對(duì)新品牌的闡釋中，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)都提到了“延伸”的概念。例如“萬(wàn)科物業(yè)”更名“萬(wàn)物云”，改名舉措也彰顯了萬(wàn)物云未來的發(fā)展定位。

另外，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)定義2021年為行業(yè)的“品牌建設(shè)年”，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)將在2021年統(tǒng)籌行業(yè)品牌建設(shè)，大力實(shí)施行業(yè)品牌提升行動(dòng)，可見品牌建設(shè)已是大勢(shì)所趨。

抗擊疫情的過程中，全國(guó)20多萬(wàn)家物企、1000多萬(wàn)物業(yè)人員共同抗疫，成為2020年行業(yè)一抹非常濃重的亮色。2021年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)日益“出圈”，縱向服務(wù)挖潛將成為行業(yè)藍(lán)海，此外，品牌建設(shè)也將成為行業(yè)一大重要趨勢(shì)。

作者系易居集團(tuán)CEO

來源：《城市開發(fā)》2021年第2期